DROIT DE SUPERFICE

Votre société a érigé, via un droit de superficie, un immeuble sur votre propre terrain. Au terme de ce droit, vous devenez donc propriétaire de ce bien. Seriez-vous alors imposé ? Admettons que vous permettez à votre société de bâtir un immeuble via un droit de superficie pour une durée minimum de 15 à 20 ans, au terme de cette période vous devenez automatiquement propriétaire de cet immeuble par l’effet du droit d’accession. Il est clair que le fisc n’apprécie pas trop ce genre de construction, Il voudra donc vous imposer personnellement sur la valeur estimée du bâtiment, ce qui vous coûterait de l’impôt et voire des cotisations sociales. La jurisprudence dit qu’un Juge a donné raison au contribuable, pas parce qu’il a reçu un avantage imposable certain de sa société mais parce que le fisc aurait dû imposer cet avantage au début du droit de superficie. L’avantage résulte non pas de l’acquisition même, mais dans sa gratuité. L’avantage nait donc au moment où l’acquisition gratuite est convenue contractuellement et non pas à son terme. (Bruxelles, 23.01.2019) Il y a donc prescription du délai de 7 ans si le fisc impose au terme de la convention de droit de superficie. La jurisprudence reste cependant divisée, certaines décisions de justice ont permis au fisc de taxer l’avantage au terme de ce droit de superficie.     (voir Gand, 31.10.2017) Il n’existe donc aucune garantie d’obtenir gain de cause en cas de litige fiscal mais vous pouvez l’utiliser pour invoquer le délai de prescription. Prêtons une attention particulière qu’un droit de superficie est enregistré obligatoirement et que le fisc peut donc en avoir connaissance. Le tout est donc de savoir sur quelle valeur vous seriez imposé, aucun immeuble à la date de la convention n’existant à ce moment-là, il est impossible alors de fixer la valeur de l’avantage, sans même être certain qu’un jour un immeuble sera bâti puisque votre société a le droit de bâtir mais aucune obligation de le faire. À bon entendeur …

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