Taxation immobilière comparée France-Belgique

 

Principales données fiscales relatives à l’acquisition d’un immeuble en Belgique par un résident français.

 

 

Imposition de l’opération

 

BELGIQUE

FRANCE

A. Acquisition

 

 

Immeuble neuf (vendu avant le 31/12 de la deuxième année qui suit la mise en service)

21% de TVA sur l’immeuble et le terrain

-

Immeubles qui  ne sont pas acquis à l’état neuf

10% de droits si l’immeuble est situé en Flandre
12,5% de droits d’enregistrement si l’immeuble est situé à Bruxelles et en Wallonie

-

B. Mise en location

 

 

Location à une personne qui n’affecte pas l’immeuble à l’exercice de son activité professionnelle

1. Taxation entre 25% et 50% à l’impôt sur les revenus sur base du revenu cadastral. Le revenu cadastral est un revenu forfaitaire fixé par l’administration en fonction de l’immeuble. Il est très inférieur à la valeur locative réelle.

 

2. Précompte immobilier : taxation régionale, provinciale et communale sur base du revenu cadastral

Exemption d’impôt sous réserve de progressivité (prise en compte du revenu pour la détermination du taux effectif qui s’appliquera aux autres revenus)

Location à une personne qui affecte l’immeuble à l’exercice de son activité professionnelle

1. Taxation entre 25% et 50% à l’impôt sur les revenus des loyers réellement encaissées après déduction d’un forfait de 40% de charges forfaitaires.

 

2. Précompte immobilier : taxation régionale, provinciale et communale sur base du revenu cadastral.

Exemption d’impôt sous réserve de progressivité (prise en compte du revenu pour la détermination du taux effectif qui s’appliquera aux autres revenus)

C. Revente

 

 

5 ans au moins après l’acquisition

La plus-value est non imposée

Exemption d’impôt sous réserve de progressivité (prise en compte de la plus-value pour la détermination du taux effectif qui s’appliquera aux autres revenus).

Dans les 5 ans qui suivent l’acquisition

La plus-value est imposée à 16,5%.

 

Pour déterminer le montant de la plus-value, le prix d’acquisition est majoré de 5% par année de détention. La plus-value subsistante est également diminuée des frais de travaux payés durant la détention.

L’impôt sera directement payé au notaire lors de la transaction

- Si la revente concerne un immeuble qui peut toujours être considéré comme neuf, la TVA initialement payée est restituée.

- Si la revente concerne un immeuble qui n’a pas été acheté comme neuf et a lieu dans les deux ans de l’acquisition,  3/5ème des droits initialement payés sont restitués.

 

Exemption d’impôt sous réserve de progressivité (prise en compte de la plus-value pour la détermination du taux effectif qui s’appliquera aux autres revenus)

D. Donation

 

 

 

Droits de donations calculés en fonction de la valeur de l’immeuble et du lien de parenté.

Exemple pour des immeubles situés en Flandre.

- Entre époux et cohabitants légaux, de 3% à 30% au-delà de 500.000 EUR.

- Entre membres de la famille jusqu’au 3ème degré, de 20 à 70% au-delà de 175.000 EUR.

- Entre toutes autres personnes, de 30% à 80% au-delà de 75.000 EUR.

-

E. Succession

 

 

 

Droits de succession  sur la transmission par décès de biens immobiliers situés en Belgique.

Exemple pour des immeubles situés en Flandre.

- En ligne directe ou entre époux et cohabitants légaux, de 3% à 27% au-delà de 250.000 EUR.

- Entre frères et sœurs, de 30% à 65% au-delà de 125.000 EUR.

- Entre toutes autres personnes, de 45% à 65% au-delà de 125.000 EUR.

Réintégration de la valeur des immeubles dans la déclaration de succession française du défunt, mais imputation d’un crédit d’impôt égal aux droits payés en Belgique jusqu’à concurrence de l’impôt qui serait payé en France.

 

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